【案情介绍】
2015年4月17日，贾先生向魏先生购买位于宝安区的住宅，当时市价为308万元。因魏先生伪造租约使赎楼失败，最终导致交易无法进行。在双方博弈的过程中，该房源价格涨至425.6万元。后贾先生起诉到法院，要求魏先生承担违责任进行赔偿。
深圳市中级人民法院最终裁定，魏先生需向贾先生支付117.6万元的差价补偿，大大超出了约定违约金的数额。
一审法院的观点：
一、关于违约金数额。
原告诉请调高违约金数额，首先应当确定原告遭受损失的数额，再判断合同约定的违约金数额是否低于原告遭受的损失。房屋价格上涨差价是否为买方损失。法院认为，守约方所遭受的损失主要为守约方基于信赖案涉合同履行原本可以获得的履行利益的损失。履行利益系基于债务人履行行为债权人直接获得的利益，是当事人在订立合同时对允诺所作出的最基本的期待，订立合同的目的就在于获得预期的履行利益。履行利益赔偿的结果是让信守合同约定的债权人处于如同债务被履行的状态。因此，继续履行最能够保护守约方的履行利益。在违约方拒绝履行的情况下，因违约而遭受损失的守约方应该得到的履行利益是违约方应转移标的物的全部价值。如果出卖人没有按照合同的约定交付标的物，则买受人有权根据替代购买该标的物所支付的一切费用而要求履行利益的赔偿。在房屋买卖合同中，交易标的物为房产，买受人订立合同的最基本期待为取得房产。出卖人拒绝履行合同致使买受人无法取得合同约定的房产这一买受人所享有的履行利益，该履行利益受房地产市场价格涨跌的影响，买受人另行购买该同类房产而须额外支付的费用即为买受人所遭受的损失。所以，守约方因违约方违约而遭受的涉案房屋差价损失属于守约方损失。
二、关于差价损失数额
根据法律规定，违约后损失赔偿受减损规则和可预见性标准的调整。关于减损规则，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。法院认为，购买房产有别于购买其他价值较小的商品，正常情形下，原告作为购房者其所支付的首期款系其全部或绝大部分可支配现金。本案中，原告购买涉案房产的首期款已经支出，且原告系申请银行贷款支付购房款，被告拒绝继续履行合同，原告已经丧失另行购买房屋的能力，如仍要求原告承担减损义务，有悖公平。且违约方不得因违约而获利系合同制度的基石，司法判决更应当严惩故意毁约行为，禁止违约方因自己的违约行为而获取利益，否则是变相鼓励违约，有损市场交易便捷、安全及诚信。
关于可预见性标准。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。法院认为，可预见性标准调整的系守约方的可得利益，而本案房屋买卖合同中的差价损失系守约方的履行得益，因此，不受可预见性标准的制约。退一步来说，可预见性标准只需要违约方预见到或应当预见到损害的类型即可，不需要预见到或应当预见到具体某种程度或具体数额。卖方在签订合同时应当预见到其不履行合同会导致买方不能取得涉案房产而必须另行购买同类型房产，卖方足以预见到买方因其违约会遭受另行购买房屋的差价损失。因此，涉案房产差价损失并未超过卖方订立合同时能预见的范围。
原告提交了有评估资质的鉴定机构出具的评估报告，证明涉案房产的市场价值为4256000元，其损失为房价差额1176000元，该差额即为原告另行购买房产须额外支付的损失。本案中，合同约定的违约金数额为转让成交价的20%，该违约金数额明显低于原告所遭受的损，因此，原告要求增加违约金数额至117.6万元，法院予以支持。
一审判决后，魏先生提出了上诉，二审法院认为，一审判决事实清楚充分，法律适用准确无误，依法予以维持。
练律师建议：
合同法上规定的违约金是以补偿性为基础、以惩罚性为补充，守约方要求违约方赔偿房屋差价损失的，法院应当予以支持。
房屋买卖合同中约定违约金通常是按房屋总价百分比来计算的，但面对如今加速上涨的楼市，买方的损失可能远不止约定的违约金大小，这也是卖方随意违约的动因。当违约金不足以弥补房价上涨损失时，买方起诉要求解除合要求违约金时，可按差价确定损失，并将违约金增加为实际损失额。