导言
夫妻双方离婚，往往会涉及到财产分配问题，其中不动产权的归属问题为财产分配的核心。不动产登记于一方名下，离婚后约定不动产归另一方，但未办理过户登记。离婚后不动产登记方因个人债务被债权人申请执行该不动产，不动产约定归属方应如何维护自己的权益呢？法院又将如何处理？
案情
【（2017）最高法民终42号】2008年10月，张某与成某协议离婚，并在《离婚协议书》中约定上海某房产归张某所有，《协议书》加盖了深圳市罗湖区民政局婚姻登记专用章，对协议中财产的分割过程进行备案。该房产为银行按揭贷款购买，登记在成某名下。《离婚协议书》达成后成某与张某并未就该房产办理过户手续。
2014年9月，成某将房产出租给北京某公司，并用租金抵偿债务，后发生债务纠纷，为此该公司向法院提出执行异议。案涉房产还存在按揭，已抵押给银行，而归还按揭的款项均由成某支付，至2012年09月份止。虽然张某与成某离婚时约定案涉房产归张某所有，但产权登记人一直为成某。江西省高级人民法院在执行过程中，根据房产证登记所有人的情况，对第三人成某的房产依法进行了查封、拍卖。
张某向最高人民法院提出执行异议之诉。
争议焦点
1.张某能否确认为案涉房产所有权人？
2.张某对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益？
法院认为，张某基于离婚协议对案涉房产归属的约定，向不动产登记机关请求变更登记其为房产所有权人，该请求能否实现，取决于是否有足以阻止该变更登记的情形发生，如在按揭贷款未全额偿还的情况下抵押权人是否同意变更登记等，故尚处于不确定状态。因此，现阶段张某对案涉房产仅享有请求不动产登记机关进行所有权人变更登记的权利，尚不具备直接确认其享有所有权的基础和条件，本院对张某请求确认对案涉房产享有所有权的上诉请求不予支持。张某虽不能直接确认为案涉房产所有权人，但其对该房产享有变更登记为所有权人的请求权，该请求权可以排除人民法院对案涉房产的强制执行。理由是：一方面，从两种请求权产生的时间来看，张某对案涉房产享有的请求权是基于2008年其与成某签订的离婚协议产生，其请求权成立在前，不存在通过离婚协议预定转移、逃废此后成某可能发生的担保债务。在时间上具有优先性。另一方面，从两种请求权的性质和内容来看，张某享有的是针对案涉房产要求变更登记为所有权人的请求权，而北京公司享有的是针对成某的一般金钱债权，该金钱债权并非基于对案涉房产公示的信赖而产生。因而该金钱债权请求权与张某的所有权变更登记请求权比较，在性质和内容上不具有优先性。故张某关于停止对案涉房产强制执行的上诉请求成立，本院予以支持。
律师提醒
我国《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。显然，关于房屋物权的变动，原则上应当经过法定登记手续，否则，不发生物权变动的效力，但本条中的除外条款显然保留了其他物权变动渠道的可能性。我国《婚姻法》第十九条规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有；约定应当采用书面形式；夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。因此，夫妻之间关于物权变动的约定，即使未经物权变动手续，也在夫妻之间发生了物权变动的效力。
生效的离婚协议约定原属夫妻双方共有的房屋归一方所有，但房屋未办理变更登记。另一方于离婚后因所负金钱债务，引起对未变更登记房屋的强制执行，根据离婚协议约定的所有人是实际权利人，可以提起案外人执行异议之诉，可排除强制执行。
案外延伸
与夫妻离婚协议中财产分配相类似的还有夫妻婚内的财产约定，那么关于夫妻财产约定的对外效力又怎样认定呢?
在北京市第三中级人民法院法官王忠承办的（2014）三中民终第9467号案中，唐某与李某签订分居协议，并对财产作出分割，约定登记于唐某名下的位于财富中心的房产归李某所有，后未及对房产进行变更登记唐某便去世，唐某与其前妻的婚生女唐某某提出继承唐某名下的财富中心房产，李某提出主张财富中心房产为其个人所有，不作为唐某的遗产进行继承。王法官在审理案件中提到“分居协议书的性质为婚内财产分割协议，应优先适用《婚姻法》而非《物权法》，关于夫妻之间具体财产制度的约定不宜由《物权法》过度调整，应由《婚姻法》去规范评价。分居协议书已确定财富中心房屋归李某所有，虽仍登记在唐某名下，并不影响双方对房屋内部处分的效力。夫妻约定财产制是双方通过书面形式对婚后共同财产归属作出的明确约定，系意思自治的结果，应受法律尊重和保护。故不宜以产权登记作为确认不动产权属的唯一依据，只要有充分证据确定不动产权属状况，且不涉及第三人利益，就应尊重夫妻之间的真实意思表示，按照婚内财产分割协议履行，优先保护事实物权人。”
原则上，婚内财产分割协议与夫妻财产制契约均不具有对外效力，不能对抗婚姻关系外的与夫妻一方或双方从事交易的第三人，除非该第三人知道。《婚姻法》第十九条对该规定有明确体现。
律师提醒
婚内财产约定属于婚姻关系的范畴，对内无需登记即产生物权变动效力（适用《婚姻法》）。对外则非经登记不产生物权变动效力（适用《物权法》）。
因此，对于夫妻内部财产关系上应当适用婚姻法的规定予以调整，在涉及对外效力时应当适用物权法的相关规定。如想对外发生物权变动效力并产生对抗第三人的法律效果，必须依据《物权法》第九条第一款、第二十三条的规定进行相应的不动产登记或交付。
律师建议，无论在婚内还是离婚后，对夫妻共同财产分割所取得的不动产都需要及时地办理不动产变更登记，避免将来产生不必要的纠纷。
法条链接
《物权法》第九条“【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”
《婚姻法》第十九条“【夫妻财产约定】夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。”
第二十三条 【动产物权的设立和转让生效时间】动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。